【減租天書】教你求業主減租秘技！減租前後注意位｜幾時問業主最好?

減租4大好時機

1 . 區內正值新盤入伙潮

如果區內有大量新盤密密入伙，代表著短期內租盤數量會急速上升，或會拉低整區的租金水平。一手新盤通常較受歡迎， 未必有太大議價空間，二手樓減租的機會較大。

2. 按揭減息

不少業主都正在為放租或自住單位供按揭，並會以供樓成本計算理想租金回報。按揭減息，業主供樓開支減少，如租客提出減租要求，或會酌情考慮。

按揭利率經常波動，一兩個月的低息未必足以游說業主減息，你可留意美國減息、美國債息跌等新聞，觀望樓市是否即將進入減息期。

3. 跌市

整體樓市受挫，樓價固然受到影響，減租的可能性更大。樓市銷售市場和租賃市場的表現未必一致，有時售價跌，但租金企穩，有時則正正相反。租客可留意區內最近期的租務成交，以附近租盤最近成交價（即月租）作為指標，如果相比過去幾個月有下滑趨勢，或同條件租盤每實呎租金遠低於所租單位，你要提出減租就更有牙力。

4. 大業主減租

跌市的另一個指標，就是大業主減租。大業主即是地產發展商，如發展商旗下商場統一大幅度減租，通常意味著本澳經濟下行，零售業受到打擊。如整體經濟環境不景，樓市可能隨之受挫，增加租客的議價能力。

4大游說秘技　增加成功機會

1. 一次過交租

租客一次過交租，業主放租的風險降低， 提前收到租金更可免蝕通脹。

如果能力許可，你可承諾業主一次過交半年至一年租，並列明於租約，爭取下調租金。

2. 自動轉帳

如未能一次過交租，退而求其次的做法是設立自動轉帳，表示你會按時定期交租，向業主派定心丸，有機會爭取減租。

3. 準時交租紀錄

假使已租樓一段時間，一直以來都有準時交租，但財政狀況突變，你可憑此為據，加上動之以情，請求業主通情達理， 下調租金以助你應急。

4. 講價時要「揸價」

平時買樓，地產代理一般都會代業主「揸價」，即是抬高叫價，不露底牌，拉闊叫價與底價之間的議價空間，希望盡量以高價成交，賺取更多佣金。作為租客的你，也可以反向操作，如果業主問你心目中的租金水平，不要一下子便吐出自己的預算上限，反而應該盡量拉低叫價，等業主還價，增加自己的防守空間。

租務市場去貨速度快，鋤價可以，但不要滋滋油油，最緊要快狠準。如果你正處物色階段，鋤價再狠都無問題，最多拉倒再搜尋過第二個單位。現已租住單位的話，就要謹慎一點，始終業主有你的入息證明，知道你的應付能力，比你有更多把握。想大幅度減租，要有搬屋的心理準備。

減租前後4個注意位

1 . 留意租約條款

提出減租前，先要細心查清租約對租金調整有否訂明條款限制，譬如寫明租約首年不準加租減租、 租金調整須早一個月書面通知等等。

2. 減租後更新租約

業主承諾減租後，記謹要更新租約內容，於租約寫上新租金，再為新租約打釐印，保障雙方利益。

3. 退回按金差額

按金應隨減租下調，業主須向租客退還已收取按金與減租後按金之間的差額。

4. 考慮加入不可抗力條款

部分工商舖租賃合約列有「不可抗力」條款，說明如發生不受雙方控制的特殊情況， 可豁免雙方履行合約的義務。

租約必須對「不可抗力」作出明確定義，列出相關事件清單，方能提供保障。事件例子有如自然災害，或傳染病或流行病爆發等。如租客受新冠肺炎疫情影響， 可憑此要求業主減租甚至免租。

一般市面上和代理提供的住宅租約範本並不設不可抗力條款，如你有意為自己的租約增加此項補充條款，最好先徵求律師或代理意見。