臨約加條文防反悔

資料來源：香港經濟日報地產站

防反悔 臨約加必買必賣條文

樓市火紅，買家心急忙於追價趕入市，業主心雄情願賠訂再重售，但賠訂、賠佣後，業主是否又可以把重售帶來的利潤袋袋平安，面對此情形買家又是否無計可施？

賠訂重售 有人歡喜有人愁

二手樓市於短短半個月內急起直追，不少屋苑交投量既超越上月全月成績，過之而無不及者比比皆是，優質單位在買家連番追價下，以新高價易手。相比之下，部分月初出售單位的業主，眼見其他放盤，能享受樓市抽頭而上的成果，有人選擇賠訂再放售。

對於有意賠訂重售的業主，首要懂得計數，簡言之，賠訂再售，至少再售的樓價要較之前高逾1成，才有利可圖。另外，要確保有實在的買家能出到價並承接。因為旺市下，市場氣氛會製造搶貨假象，以試探放盤底價，或者從而爭取業主放盤機會，所以賠訂前，業主要肯定新買家「有票在手」，持有銀行本票為上，否則憑空講有新買家願出高價，倒頭來賠了夫人又折兵。

有財力的業主，大可將單位賠訂重售，對買家而言，千辛萬苦才找到一個合眼緣又價錢合理的單位，不少買家也會情願業主反價，總好過一場歡喜一場空，但買家是否全無招架能力。

臨訂加碼至8% 增業主成本

事實上，買家在簽訂臨時買賣合約時，可提出「必買必賣」條文，此附加條文簽訂後，雙方務必要完成交易，不得有悔，但此條文是須經雙方協定，並非指定條款，所以買賣雙方有權拒絕接受。

此外，建議買家在臨時訂金上加注，雖然並無明文規定臨時訂金的金額為多少，如果業主肯接受，買家即使以1元作訂金也可，但坊間慣常做法是以樓價的3%至5%為準則；但旺市下，建議買家多付訂金，由5%至8%不等，可使業主因賠訂成本加重，而減低賠訂機會。

另外，有買家為杜絕業主有重售機會，建議將成交期縮短，以便盡快完成交易。一般而言，正常的成交期為1至3個月不等，讓買方有足夠時間去申請樓宇按揭，以及讓代表律師去檢核單位樓契。若將成交期縮短，買家或會出現資金不足的情況，或未完成查契下完成交易。

何謂「必買必賣」？

必買必賣是經過買賣雙方同意下協定的附加條款，以規範雙方必須完成交易，假若業主決定收回不賣，買家可透過法律途徑，強制完成交易；相反，如果買家中途放棄，業主既可沒收買家已支付的定金，日後將單位再出售，而售價低於撻訂前的樓價，可向買家追討有關的差額作賠償。

須刪臨約「賠訂撻訂」條款

另外，若雙方協定附加必買必賣條款，須同時將臨時買賣合約上已預印的「賠訂撻訂」標準條款刪除。

至於，既有的「賠訂撻訂」條款，一般而言，買家撻訂，會面對業主沒收已付定金，須支付雙方代理佣金，但業主不可再為此向買家追討賠償；業主賠訂，既要退還已收下的定金，並賠償相同金額予買家，另須支付代理佣金，同樣買家也不可為此再追究任責任。