3招傍身 免墮置業陷阱

資料來源：香港經濟日報地產站

疑僭建、加建等問題，買家尚可以肉眼察覺，但對於看不見的置業陷阱，買家又如何避免呢？

對於全無買賣樓宇經驗的買家，地產代理可謂他們的置業盲公竹，加上自從地產代理監管局推出發牌制度以來，代理有法可依，但樹大有枯枝，加上買樓為人生一大決定，最理想是每事親力親為，對一般文件、條款有基本認知，可減低誤墮置業陷阱。

先查冊 大起底

簽訂臨時買賣合約前，地產代理須向買家出示單位最新的查冊紀錄及物業資料表格；其中，查冊紀錄可由土地註冊處取得，此份資料披露單位過去買賣歷史、業權，甚至肉眼看不見的問題。

核實賣家資料 防混水摸魚

查冊內容包括了現今及過往業主名字、業權類別、登記日期，別看輕這部分，買家在簽臨約及正式買賣合約時，要確保賣方名字、人數與查冊相同，否則簽了也等於白簽。

另外，查冊記錄了單位詳情，如地址及有關地段的政府租約年期等，而且也會顯示有否政府部門簽發但未遵守的物業命令，即有否維修令、非法僭建清拆令，以及未解除的樓宇按揭等。總之，查冊會毫不保留揭示單位狀況，買家遇有疑問，可向代理或律師查詢。但切忌未收到查冊便簽約，又或被游說先簽字再後補，最終只會自招損失。

事實上，單憑查冊資料，一般人或會看得一頭霧水，但其實買家可從三方面着眼：

1. 核對業主名字與人數是否與跟前賣家相同，以防有人混水摸魚。

2. 從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產，假若售價資不抵債，賣方即使沽出單位，也要再向銀行賠錢贖樓契。為免賣方收訂後，人去樓空，而單位又未完成樓按，樓價又未能覆蓋還款額，建議買家將臨時訂金及大訂付予賣方律師暫管直至完成交易。

3. 如果查冊顯示有物業頒布令，如維修令、法庭頒布令等，買家要解除有關命令或就責任、賠償取得共識後才購入單位；又如業主拖欠管理費或大廈維修費，由於物業的產權是押記在物業上，而非業權人身上，若買家並未提出或發現有該物業債項。成交後，買家或要承擔相關債務。

憑圖則 辨間隔

至於近期鬧得滿城風雨的非法加建、僭建等問題，除非閣下是專業人士，否則一般買家難以分辨屋內有否違規建築，只能憑相關平面圖去了解單位有否改動。

違規可作踢契理由

業主有責任告知代理及買家，單位結構有否作出改動，若屬合法改動，大可向買家出示相關政府部門的批文，讓買家心安理得；否則，若改動涉違規，買家在不知情下，可作為「踢契」理由，終止交易，甚至要求業主賠償。

但若果買家在知情下，仍購入有違規加建的單位，宜先與業主就日後責任問題作出商議，並記錄在合約上。

凶宅否 問清楚

另外，最多買家擔心的是買入單位是否「凶宅」。事實上，不時聽見有買家在不知情下買入有問題的單位，直至單位到樓按步驟，才發現估值不足，始知真相，即使回頭向有關代理對質，也無補於事。

代理應否告知 無明文規定

原來物業是否凶宅，並非地產代理條例內列明從業員需要提供的資料。所以代理有否責任向買家披露單位曾否涉及命案，並無明文規定，而且市場對於事故單位的闡釋各有不同。買家若對單位存疑，應向代理或透過代理向業主查詢。