商廈價值恐縮6萬億

全球興起混合辦公 拖累需求降空置升

新冠疫情改變人們上班和購物習慣，拖累商業樓宇的估值。麥肯錫全球研究所（McKinsey Global Institute）發表報告，直言疫情以來的混合辦公模式，導致市場對寫字樓空間的需求下降、空置率上升，其研究覆蓋的全球9個「超級巨星城市」（Superstar cities）的商廈價值，或縮水達8,000億美元（約6.24萬億港元）！

該9大超級巨星城市分別為中國北京和上海；美國紐約、三藩市、休斯敦；英國倫敦；法國巴黎；德國慕尼黑及日本東京。

倫敦一周僅3.1天回公司

更甚的是，根據報告，上述8,000億美元的估值損失，是以溫和情景下（Moderate scenario）計算，即從2019到2030年商廈價值收縮26%。在嚴重情景（Severe scenario）下，收縮比率更達42%。而且，該研究所警告，如果利率加快上升、受困公司加快賣產減債等情況出現的話，其影響將可能會更大。

報告指出，疫情期間員工在辦公室上班率大幅下降。由於不受日常通勤的束縛，遷離城市核心區居住的人數在疫情爆發期間大幅上升，而遷入的人數也在減少，禍及城市商店的營業額。例如紐約市在2020年中至2022年中減少5%人口，三藩市減少6%。現時市內商店、商場人流較疫情前更少一至兩成。

雖然遷離市區核心的趨勢在近期減慢，但研究發現，已離開的人很少會回來，城市商店的表現也不會完全恢復。

在本次研究的受訪者之中，37%表示每周會有5天到辦公室上班；有7%表示已完全採用遙距上班模式，不用通勤到辦公室。餘下56%受訪者則採混合辦公模式，每周只需回辦公室一至4天，當中以倫敦受訪者平均一周回公司3.1天最少；美國紐約平均為3.6天；上海和北京則平均為3.7天和3.9天。

2030年需求或最多跌38%

據估計，在溫和情景下，到2030年9大城市對辦公空間的需求將較2019年減少13%；在嚴重的情景下，最受影響的城市需求更會大幅下降38%。

事實上，大型企業要減省使用商廈樓面的消息近期時有聽聞。例如上月有消息指，滙豐控股(00005)為縮小英國總部面積，計劃於2027年遷離倫敦金絲雀碼頭總部，搬遷至聖保羅附近的原英國電訊集團總部。

至於本港，上月初更有消息指，中環核心區的某地標式甲級寫字樓空置率達25%；另一即將在本年內落成啟用的中環甲級商廈，出租率更僅得三成。

麥肯錫研究院坦言，混合辦公模式不會消失，但城市和物業本身可以用混合模式去適應。例如將商廈所在的社區規劃成多種用途、建設更多有多種用途的商廈和零售物業等。