房產税法比較—房産稅法的內容

房產税的徵税範圍

房產稅一般是以房屋爲課稅對象的一種稅。房屋通常是指附着於土地的永久性建築物。然而，各地房產稅法往往因房屋的定義或性質的不同而規定不同的徵稅範圍。

• 中國大陸《房產稅暫行條例》第一條規定：“房產稅在城市、縣城、建製鎭和工礦區徵收”澳門《都市房屋稅章程》對澳門地區的房屋徵稅。關於房屋，該章程第3條規定：“所稱市區房屋係指接合或永久性座落地上的樓宇及樓宇廊路用地而言。但該等樓宇及/或地段以與農林或畜物業的經營無關者爲限。”

• 可見中國大陸房產稅的徵稅範圍以是否位於城區爲劃定標準，徵稅範圍是指城區房屋，農村房屋不是課稅對象。澳門房產稅的徵稅範圍以樓宇房屋是否與經營農林畜物業有關爲區別標誌。完全農用性的樓宇不徵收房產稅。但是對農商兼用的樓宇房屋一般作爲市區房屋評定。

• 香港的物業稅徵稅範圍是指位於香港、九龍以及新界某些地區的土地和樓宇。而且對於房屋徵稅來說，現行稅法規定，僅指供出租的樓宇。業主自住的或者空置的樓宇免稅。但是，根據差餉條例規定，自住或者空置房屋也要繳納50%差餉。

• 台灣《房屋稅條例》徵稅範圍也是限於市縣城區房屋，但是，特別指出是指“未依土地法徵收土地改良物稅之地區”。而且房屋性質並不影響徵稅。不論營業用房還是住宅，均繳納房屋稅，祇是稅率有所區別。

房產税的納税人

房產稅納稅人原則上是指房產的產權所有人。房產爲多人共有時，共有人都是納稅人；如果房產產權出典，那麼典權人則是納稅人；如果房產托人代管，一般由代管人代繳稅款；如果房產產權不明，一般由房屋實際使用人或者實際居住人繳納稅款。中國大陸、澳門、香港和台灣的房產稅納稅人範圍大致相當，但是也有些微差別。

• 中國大陸房產稅納稅人是指：房產權所有人；經營管理單位；房產承典人；房產代管人；房屋使用人人。房產權所有人是指對房產依法享有佔有、使用、收益和處分權的單位和個人。房產經營管理單位是指經營租賃業務並負有管理保養國家所有房產義務的房產管理部門。房產承典人是指以押金的形式在一定期限內享有房產使用權的人。房產代管人是指受產權所有人書面或者口頭形式委托代爲管理他人房產的人和由法律指定代管房產的單位和個人。房產使用人是指使用自己房產的單位和個人和使用他人房產的單位和個人。

• 澳門《房屋稅章程》第5條規定“房屋稅以市區房屋收益權利持有人爲納稅義務人。”具體分爲兩種：一是房屋登記名義人，根據澳門稅法解釋，是指“在房屋記錄上注明屋宇屬於其名義的個人或者團體。”由於澳門地區歷史特定條件以及地方特色，有關樓宇產權登記比較特殊，有的房產登記人祇是名義所有人，並沒有房產所有權；有的根據私人合約，許多樓宇以一個納稅人的名義登記，但是房產並不完全屬於該納稅人。二是房屋實際佔有人。由於很多澳門樓宇的所有人一般不在澳門居住，所以在許多情况下，都是租客爲業主繳稅。上述兩種人一般推定爲“房屋收益權利持有人”。但是，房屋爲多人持有時，持有人均爲納稅人，稅款按其所享權利分擔；房屋分租，如果第二出租人所收租金超過第一出租人所收租金，澳門稅法規定，第二出租人爲該租金差額的納稅人；租購房屋，以房屋使用人爲納稅人。

• 根據香港《稅務條例》規定，香港物業稅納稅人是指土地和樓宇的收租業主，具體分爲以下幾種：向政府批租的地主；受益業主；抵押人；終身租用人；已佔用房地的承押人；分期還款購買房產的人士；管理業主遺產的遺囑執行人。《差餉條例》規定：業主或使用人均有責任繳納評定的差餉。

• 台灣地區關於房屋稅納稅人規定與中國大陸相近似。主要指房屋所有人、典權人、共有人；如果上述住址不明，應由房屋管理人或者房屋現住人繳納稅款。

房產税的計税依據

• 中國大陸的房產稅計稅依據分爲兩種：第一，按照房產原値計稅。房產原値是指建造房屋所投入的資金價値，一般通過房屋建造完成當年財務會計賬簿記載。房產原値包括房屋本身價値以及房屋附屬設備和配套設備的全部價値。房產稅法規定按照房產原値計稅，可作10%至30%的一次性扣除。也就是說，以房產原値一次減除10%至30%後的餘値計算繳納。如果沒有房產原値依據，則由稅務部門參照同類房產核定。第二，按照房屋租金收入計稅。適用於出租的房屋。企業、機關、事業、部隊和個人出租的房產和房產管理部門經營租賃的房產，都按租金收入計稅。從計稅依據上可以充分反映中國的房產稅旣有財產稅性質，又具收益稅特點。

• 澳門的房產稅以房屋收益爲課稅對象。房屋收益包括租金收入和使用利益。所以，澳門房屋稅的計稅依據分爲兩種：第一，有租賃關係的房屋，以全年租金爲計稅依據。並可扣除10%的房屋保養和維修費用。第二，無租賃關係的房屋，以估定租値爲稅計依據。一般係由稅務部門根據在自由合約制度下全年合理租金，對同類房屋作租値估定，所估定的價値則爲該房屋的估定租値。估定租値也要扣除10%的房屋保養和維修費用。

• 香港的物業稅計稅，在1983/84課稅年度前，是按業主預計應收租金評估，也就是說不管物業是否出租，都要納稅；但是從1983/84課稅年度起，則以業主當年實際所收租金計稅。如果沒有實際租金收益，則免徵物業稅。與澳門房屋稅不同的是，香港的物業稅僅對有租賃關係的房屋徵稅，《稅務條例》規定：物業如果由業主自住或空置，則豁免物業稅。所以，香港物業稅的計稅依據主要是指物業年租以及業主所收的預付頂手費。這兩項被稱爲應評稅値。應評稅値統一扣除20%的房屋維修和保養費用。可見，同是按照房屋租金計稅，香港強調具有實際租金收益，澳門則分實際租金和估定租金。在房產稅的徵收上，香港較之澳門更爲優惠一些。

• 台灣房屋稅的計稅依據是指房屋現行市場價値，簡稱房屋現値。根據台灣房屋稅條例的規定，房屋現値先由納稅人申報，再由稅務部門根據不動產評價委員會評定的“房屋標準價格”核定。與大陸房產稅不同的是，台灣的房產稅屬於典型的財產稅，僅對房屋價値徵稅。大陸則兼顧了房屋價値以及房屋出租收益。

房產税的税率

• 中國大陸的房產稅適用兩檔稅率：依照房產原値計算納稅的，稅率是1.2%；依照房產租金收入計算納稅的，稅率爲12%。

• 澳門房屋稅的稅率變化較大。第19/78/M號法律規定：房屋稅實行三個比例稅率。可課稅收益在12萬或以下澳門幣的，按16%課徵；12萬以上，24萬以下的，按18%課徵；24萬以上的，按20%課徵。但是，第2/87/M號法律對該規定作了修改，規定實行單一比例稅率，房屋稅按統一稅率16%徵收。1988年以後，第13/88/M號法律又將房屋稅的稅率分爲兩檔，按照估定租値徵稅的，稅率爲10%；其他所有按照租金徵稅的，稅率是16%。

• 香港物業稅的稅率實行標準稅率，但是每個課稅年度稅率也有起伏。1988－1989年度稅率是16.5%；1990－1991年度稅率爲15%。

• 台灣房屋稅的稅率分爲住家用和非住家用兩類。住家用的房屋，法定最高稅率是2%，最低稅率是1.38%。目前，實際徵收率爲1.38%。非住家用的房屋又分營業用和非營業用兩種。營業用房，最高稅率爲5%，最低稅率爲3%，目前，實際徵收率爲3%。非營業用是1.5%。目前，實際徵收率爲2%。

可見，中國大陸、澳門地區、香港地區以及台灣地區房產稅的稅率都是比例稅率，而且稅率水平較低。比較而言，以房產租金計稅的，中國大陸最低，爲12%；香港次之，爲15%；澳門兩檔稅率綜合起來略高一點。以房產價値計稅的，也是中國大陸現行稅率較低，爲1.2%；台灣法定稅率最高爲5%，最低是1.38%。最低稅率也比大陸稅率略高一點。因爲中國大陸以前房產多爲公有，私人房產相對較少，隨着推行市場經濟體制，房產市場正在發育，因此，在此階段，大陸對房產稅實行低稅政策。相信隨着大陸房產市場進一步的發展，房產稅的稅率也會適當調整。

房產税的減免

• 中國大陸房產稅的法定免稅對象是指：第一，國家機關、人民團體、軍隊、以及國家撥款的事業單位自用的房產。這是各國或者地區房產稅的一般免稅對象。第二，宗敎寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。這是基於國家宗敎政策和少數民族政策給予的稅收優惠。第三，個人所有非營業用的房產。這是爲了鼓勵私人建房買賣而規定的稅收優惠。

• 澳門房屋稅的豁免範圍較廣，除了政府機關、地方自治機構、公益團體、敎會、宗敎團體和外國外交代表所屬的房屋給予免稅之外，工場、學校亦豁免房屋稅。此外，根據澳門工業政策，爲了鼓勵投資，還有一些樓宇享有階段性的豁免，例如，新建、改建和擴建的樓宇，無論商用還是居住，祇要工程價値相當於樓宇時値的50%，即可在一定期限內享受房屋稅的豁免。在澳門市區，免稅期爲10 年；在離島地區，免稅期是20年。又如，新建工業用不動產房產收益，在澳門地區，免稅5年；在海島地區，免稅10年。

• 香港物業稅的豁免主要是指以下對象：第一，自住或空置的樓宇；第二，政府物業；第三，祠堂、公益團體自用物業；第四，在香港營業的有限公司，其所有的土地或者物業有租金收入的，也豁免物業稅，但是租金收入計入公司利潤，需繳納利得稅。第五，新界地區的土地和樓宇，暫免繳物業稅。

• 台灣房屋稅的免稅對象分爲免稅之公有房屋和免稅之私有房屋。法定免稅房屋共有20項，前後者均有10項。除了政府、軍隊、學校、醫院、硏究機構、水電交通、名勝古跡、宗敎寺廟等等常規免稅對象之外，還規定了政府配供貧民居住的房屋、遭受重大災害的房屋也予免稅。此外，對於政府平價配售的平民房屋、直接用於生產的工場、農用倉庫以及遭災毀損三成以上五成以下房屋，其房屋稅減半徵收。