房產税法比較—房産稅法概述

房產税的概念

房產稅屬於財產稅範疇。財產稅有一般財產稅、特別財產稅、遺產稅、贈與稅、凈値稅和資本稅捐等稅種。房產稅是特別財產稅的一種。特別財產稅是以房地產爲課徵對象的稅種。其中，房產稅是以房屋價値或者收益爲徵稅對象的一種稅。在立法上，有的國家或者地區分徵土地稅和房產稅；有的合二爲一，以不動產稅的名義同時對土地和房屋徵稅。

• 中國1951年曾將土地稅和房產稅合併，統徵城市房地產稅。前政務院曾頒佈了《城市房地產稅暫行條例》。1986年以後開始分徵房產稅和土地稅，1986年9月，國務院發佈了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，是中國徵收房產稅的現行法律依據。中國的房產稅是以城鎭市區房屋價値或者租金收入爲徵稅對象的稅種。房產稅屬於地方稅，對於地方籌集市政建設資金，貫徹城市房屋管理政策，獎勵修建房屋，促進城市房屋有效利用具有一定意義。應該指出的是，中國現行房產稅制內外尙未統一。目前，對於國內單位和個人徵收房產稅，適用1986年國務院發佈的《中華人民共和國房產稅暫行條例》；對於外商投資企業和外國人則是沿用1951 年財務院頒佈的《城市房地產暫行條例》，徵收房產稅和地產稅。

• 澳門房產稅稱爲房屋稅，又稱“都市房屋業鈔”，是對澳門市區房屋的收益徵稅的稅種。有關房屋稅的法令，最早的是1964年5月9日第1630號法令，但是據稱這一法令因爲“不適應稅務技術的要求和稅收制度的發展，徵稅對象不淸楚，房屋定義欠妥，有關稅率難以執行，各個條文規定混亂，以及無法切實保護納稅人的權益，”而於1978年被第19/78/M號法律《房屋稅規章》所取代。這一規章後經1987年第2/87/M號和1988年第13/88/M號法令修改，則爲現行《房屋稅章程》。

• 香港的房產稅稱爲物業稅，是對香港土地和樓宇業主的實際租金收入所徵收的稅種。香港自從1940年戰時稅法通過以後，就開始徵收物業稅。《稅務條例》規定了四種收益稅：物業稅、薪俸稅、利得稅和利息稅。物業稅規定於《稅務條例》第二部分。有關物業稅的內容分別經過1947年、1961年1965年、1983年和1991 年的修改。

• 台灣的房產稅稱爲房屋稅，是以房屋現値爲課徵對象的稅種。台灣的房屋稅以《房屋稅條例》爲稅法依據，該條例頒佈於1943 年，最新修訂是在1992年。

中國大陸、澳門地區、香港地區以及台灣地區房產稅的概念基本一致，均是以房屋價値或者收益爲徵稅對象的稅種。在立法上，中國大陸以及台灣地區分爲土地稅法和房產稅法兩大系列，分徵房產稅和土地稅。澳門地區土地分爲私家地和官家地，對於土地收益，未專門開徵土地稅，土地轉讓一般以物業轉移稅徵收。香港地區則以物業稅的名義同時對土地和樓宇收益徵稅。是土地稅和房產稅的合一。所以，有的學者認爲：香港的物業稅“實爲不動產財產稅”。

此外，中國大陸、澳門地區、香港地區以及台灣地區均有一些與房產稅相聯繫的稅種。這些稅種一般是在房產物業發生買賣、典當、贈與、交換之時徵收。

中國大陸與房產稅有關的稅種是契稅，契稅是指在辦理房屋的所有權轉移登記時向房屋取得人所徵收的一種稅。1950年《契稅暫行條例》是中國徵收契稅的現行稅法依據。

澳門地區與房屋稅有關的稅種是物業轉移稅，又稱“司沙”SISA，是在進行房產物業有償轉讓時徵收的稅種。關於物業轉移稅的法令，由1901年的法令頒佈，而且這一法律沿用至今，其間未作修改。

香港地區與房產稅有關的稅種是差餉，是對土地樓宇業主應得合理租値所徵稅的稅種。差餉原是爲維持警察治安力量而向不動產擁有者所徵收的費用，早在1845年就已設立。現在差餉是香港對物業所徵收的一種重要的間接稅。《差餉條例》(香港法例第116章)爲其徵稅法律依據。

台灣地區與房產稅有關的稅種也是契稅，槪念範圍類似中國大陸契稅。其徵稅法律依據是《契稅條例》。

房產税的屬性

不同國家或者地區房產稅的計稅標準往往不同，所以，房產稅的性質也就存在差別，主要分爲以下類型。

財產稅性質的房產稅。其特徵是以房屋的數量或價値爲計稅依據。收益稅性質的房產稅，其特點是以房屋的租金收益爲計稅標準，准予從中扣除房屋折舊修理費用。所得稅性質的房產稅，是以房屋產權出讓所得作爲納稅根據。消費稅性質的房產稅，則以房屋居住人或者使用人爲納稅人，以租金或者房屋內的家俱價値作爲計稅依據。

• 澳門對房屋使用收益或者租金收益徵稅的“都市房屋稅”，收益稅的特點非常明顯，澳門稅法學者認爲它是典型的收益稅之一。“都市房屋稅”因爲是向有房屋收益的業主直接徵收，所以，澳門稅法理論將其歸類於“直接稅”。至於對房産物業有償轉讓所得徵稅的“物業轉移稅”，屬性較爲複雜。有的學者認爲：“物業轉移稅是間接稅的一種。”因爲根據澳門稅法規定，“物業轉移稅”是向購置房產物業的買方徵稅，而非向出讓房產物業的賣方徵稅。因此，具有消費稅的某種特性。這是將其歸爲間接稅的原因之一。但是，也有學者將物業轉移稅歸入直接稅的範圍。其依據是澳門財政司硏究廳所提供的1990年－1994年直接稅收入表。

• 香港的物業稅主要對土地業主和房屋業主的租金收益徵稅，准予從中扣除一定費用。屬於標準的收益稅。是香港現行主要的收益稅之一。差餉是按業主土地房產每年應得租値課稅，也有收益稅的特徵。但是根據香港稅法規定，物業稅由業主繳付，差餉則由業主和住客商量，也就是說，物業稅不可以轉嫁，差餉可以轉嫁。所以，在香港稅種分類中，物業稅是直接稅，差餉是間接稅。

• 中國房產稅的計稅依據是指房產原値或者租金收入。所以，旣具有財產稅的特徵，又有收益稅的性質。但是，中國稅法理論一般都將房產稅歸類於財產稅範疇。

• 台灣的房屋稅以房屋的現値爲計稅依據，並不考慮房屋出租收益，所以，台灣的房屋稅屬於典型的財產稅。

中國大陸以及台灣地區的房產稅都與契稅發生一定聯繫。在稅法上，契稅歸屬比較複雜，有的認爲，契稅是對不動產受讓人買賣受讓房產課稅，具有財產稅的屬性；有的認爲契稅祇是依照書面契約向稅務部門進行登記的一種稅，屬於一種特別費用。中國稅法分類有的將契稅歸入財產稅；有的則納入行爲稅。台灣稅法一般將契稅和房屋稅聯繫在一起，納入財產稅系列。