旅客重上高位 投資者回歸一線舖市

旅遊業強勢復甦，一線商舖投資回升。

黃嘉良

    仲量聯行發佈的《澳門物業市場回顧及2026年展望》指出，旅遊區商舖租金開始具吸引力，投資者重返一線商舖投資市場，但民生區商舖表現相反，加上商用物業貸款拖欠比率高企，商用物業投資氣氛疲弱，年內仍面臨壓力。

    仲量聯行表示，澳門零售業受到外遊、消費降級及財富萎縮等因素影響，二五年首三季零售業銷售總值約505.6億元，按年跌5.4%。據澳門統計暨普查局資料顯示，大多數類別的銷售額均有顯著跌幅，只有藥房貨品及海味類別上升。

    一線商舖租值平穩

    根據仲量聯行澳門商舖指數，二五年一線商舖租值按年跌0.9%，資本值則按年跌8.9%，一線商舖回報率約2.7%。商用物業貸款在二五年底的拖欠比率約5.4%，市場上的不良資產銷售持續增加，回報率可達4%以上。展望今年，一線商舖租值平穩，資本值料按年跌0-5%。

    核心街舖的資本價格經過多年深度調整後，加上訪澳旅客重上高位，旅遊區的租金回報表現開始具吸引力，部分本地投資者已重返一線商舖的投資市場。但民生區商舖的表現則相反，高企的商用物業貸款拖欠比率，將繼續拖累市場氣氛，因此普遍商舖物業的價格調整將持續。

    商廈成交價續尋底

    寫字樓方面，二五年共有4,678家新公司在澳註冊成立，按年升11.6%。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，二五年整體寫字樓租值按年跌3.4%，甲級寫字樓租值則按年跌0.9%。據統計局資料顯示，截至二五年第三季寫字樓空置率攀升至約15.3%。

    銷售市場方面，寫字樓成交價格繼續尋底。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，二五年整體寫字樓資本值按年跌7.9%，甲級寫字樓資本值按年跌2%，整體寫字樓及甲級寫字樓的淨回報率約3.2%。

    控制成本已成大多數企業的首要任務，跨國企業着眼於整合空間。隨着寫字樓租金跌勢放緩，多數租戶考慮提前續簽較長的租期，以降低經營成本及鎖定長期租約的有利時機。澳門整體寫字樓仍處於下行周期，未來仍存在一定挑戰。

    商用物業仍臨壓力

    仲量聯行澳門評估及諮詢部資深董事黃嘉良指出，博彩收益與入境旅客量均錄得穩健增長，反映出旅遊及博彩業持續復甦的態勢。然而，經濟增長的動力仍較集中，並已回復至疫前水平，整體經濟突破仍將面對一定的結構性挑戰。在銀行對商用物業借貸收緊下，商業物業投資氣氛仍疲弱。儘管有投資者購入位於旅遊核心區的優質物業資產，但投資回報要求較過往倍增，加上所有衛星賭場於去年底退場，將繼續為房地產市場帶來挑戰，整體商用物業的價格仍處尋底階段。