內港商舖升值潛力受限

內港商舖物業長遠升值潛力受限

    近年澳門面臨颱風、暴雨等極端天氣日漸頻繁，澳門內港水患嚴重，沿岸地區營商環境備受考驗。有地產業者表示，內港等沿岸地區的商舖受水浸問題困擾已非新鮮事，商戶、投資者已有心理預期。不過，在經濟轉型期，多區商舖價格下跌，投資者有其他更好選擇，或會避開內港商舖，局限長遠升值潛力。

    水浸非決定因素

    澳門地產業經紀協會秘書長洪莉莉表示，澳門內港一帶受水浸困擾並非近年發生，一直都存在水浸問題，不過水浸主要集中於夏季暴雨及颱風天，一年內僅有幾天，並非經常發生，故投資者、商戶都已做好心理預期，買入前評估風險再作投資決定。因此，水浸問題只是該區商舖走勢的其中一個因素，並非主要決定因素，最重要還是看經濟大環境變化。

    一七年“天鴿”吹襲澳門，疊加天文大潮，內港水浸程度超乎各界預期，區內商舖損失慘重，當時對內港周邊商舖帶來較大影響，商戶、投資者有一段時間避開該區物業，故當時成交價普遍跑輸大市。隨着時間推移，該區商舖的交投逐漸恢復，近年區內商舖不乏成交個案。

    今年區內商舖成交價普遍有較大下調，如一六年有商舖叫價二千多萬，但始終未能成交，多番減價後近月以近千萬成交，租金也相應大幅下調約六成，但主要是受居民消費力下降及消費外流等經濟大環境因素影響，水浸問題是買家評估因素之一，但不是主要考量因素，“如果啱數都會買”。

    區內商舖有剛需

    此外，雖然內港一帶社區老化，但區內始終有一群駐紮多年的商戶，對商舖物業有一定剛性需求，原本自用或租賃的店舖都會有水浸問題，對處理水浸問題有一定經驗，故水浸並不影響區內商戶入市意慾。倘同區有價格更相宜的店舖，區內商戶也會出手承接或租賃。

    其他區更多選擇

    然而，近年本澳經濟處於結構轉型期，特別是民生區面臨較大衝擊，多區的商舖價格、租金較疫情前有較大下調，有實力的商戶、投資者有不少更好的選擇，同一價格優先選擇潛在風險較小的區域，未必選擇內港一帶的物業，如一些投資成本較大的行業一般會避開內港區，故長遠升值潛力受局限。未來期望政府部門透過城市規劃、都市更新等方式，緩解甚至根治水浸問題，改善內港營商環境。