7月樓市再現艱難：一線城市房價轉跌，廣州新房成交量跌48%

剛剛經歷各大房企衝刺半年度業績後，7月份，樓市再度變得艱難起來。

相關研究機構數據顯示，7月，全國100個城市新建住宅均價為1.62萬元/平方米，環比止漲轉跌，跌幅為0.01%。從漲跌城市個數看，45個城市環比上漲，47個城市環比下跌，下跌城市數量較6月份增加了6個。 7月，百城二手住宅均價環比下跌0.09%，同比上漲0.35%。

作為全國樓市風向標的一線城市，新房價格整體亦再度轉跌。

7月份，一線城市新建住宅環比下跌0.16%，同比上漲0.17%。其中，北京、廣州分別環比上漲0.27%、0.05%，上海、深圳則分別環比下跌0.5%、0.02%。

根據國家統計局數據，6月份，四大一線城市新建住宅價格環比全線上漲，北京、上海、廣州、深圳分別上漲0.8%、0.5%、0.3%和0.2%。

相比之下，一線城市二手房價格仍然堅挺。 7月份，除深圳二手房價格環比微跌0.39%外，北京、上海、廣州二手房價格均環比上漲，漲幅分別為0.34%、0.42%、0.29%。

房地產銷售規模亦出現大幅回落。

7月，一線城市新房成交量環比下跌12.9%，同比下跌5.9%。其中，廣州新房成交量環比下跌48%，北京環比下跌34%。上海受疫情后復工影響，新房成交量環比上升30%。

二線代表城市新房成交量環比下跌45.8%，同比下降44.7%。其中，蘇州新房成交量環比跌幅高達72.1%，青島環比下跌68.9%，溫州下跌65.1%。

三線代表城市新房成交量環比下跌27.9%，同比下降62.2%。其中，連雲港環比降幅較大，為59.8%；韶關降幅居次位，環比下跌10.9%。

在6月份，全國商品房銷售面積和金額環比反彈幅度均在60%以上。其中，一線城市商品房成交面積環比增速全部回正，且增速均在50%及以上。

“6月份銷售環比回升主要是因為四五月份疫情嚴重，一線城市是這一輪疫情主要高發地，積壓了很多需求。再加上各種利好政策在二季度密集出台，因此，6月份疫情好轉後，房地產需求明顯釋放。且7月份歷年就是賣房淡季。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。

“也要看到，開發商在6月份衝刺半年度業績，加大供應量和促銷力度後，7月份供貨節奏出現下降，促銷力度也在下降。廣東7月份新批准預售樓盤只有8125套，環比下降20%，已連續兩個月下降。”李宇嘉表示。

分區域來看，長三角地區市場明顯降溫。如7月份，蘇州、寧波、徐州等新房成交環比跌幅皆超30%，常州、無錫等成交同比跌幅超70%。

環渤海地區市場亦遇冷。 7月份，青島、濟南等成交高位回落，北京、大連等因供應縮量，成交同比跌幅均超40%。天津，開盤去化率約28%，房企供貨信心不足。

中西部地區市場則築底回穩。 7月份，西安、成都等新房成交量環比轉增，成都更是創年內新高，7月份開盤去化率超80%，多盤甚至觸發搖號。

“目前，市場整體需求和購買力透支、行業信心也處在低位，短期內企業去化壓力仍然較大。累計業績來看，百強房企1~7月累計銷售操盤金額同比降幅也仍保持在49%較高水平。”克而瑞報告認為。

克而瑞數據顯示，7月份百強房企中近8成房價單月業績環比降低，其中29家房企環比降幅在30%至50%間；17家企業環比降幅超過50%，且有近6成百強房企7月單月業績不及上半年月均水平。

市場在擔心什麼？

海通證券分析師荀玉根認為，地產“停貸”事件是市場擔憂的主要來源。 “停貸”風波背後是房地產行業面臨的資金困局，“停貸”的蔓延給本就恢復艱難的地產以沉重打擊，購房者對於房企信任危機導致期房預售愈發困難，給房企本就緊張的資金鍊帶來更大壓力，引發投資者對於地產產業鏈風險蔓延憂慮。此外，地產下行也將間接影響消費和投資，加劇了投資者對於基本面的擔憂。

“我認為，房地產下行的主要原因就是‘三條紅線’政策。高負債率是房地產行業特性，不能拿製造業等其他行業簡單參照，現在一下子給房企斷供，使它們無處借錢，流動性只會更差，倒閉更快，引發系統性風險可能性更大。”北京大學國家發展研究院院長姚洋表示。

樓市距離維穩目標依然有一定距離，這也是政策層面所擔憂的。要穩樓市，保交樓是“頭等民生大事”。

7月28日，中共中央政治局會議指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

相關業內人士認為，“保交樓”問題亟待解決，只有“保交樓”才能穩民生、穩預期。高級別會議定調後，預計後續各地舉措及配套資金將加快落實。只有“保交樓”如期推進、經濟穩定復甦，樓市信心和預期繼續好轉，2022下半年市場才能穩定恢復。

近期，有多家媒體報導，我國將設立國家級紓困基金，以解決當下棘手樓市交付難題、風險處置難題。雖然目前並無官方或權威消息，但在多位業內人士看來，消息真實性很大。 “雖然相比龍頭房企巨額債務規模，3000億元級或1萬億元級的紓困基金規模並不大，但作為資本金的基金可以撬動10倍乃至更高槓桿。‘保交樓’項目，資金大多都難以平衡，一定要有新的資金介入，這筆基金能起到‘引子資金’的作用。”一位業內人士稱。