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看完紮心的2017樓市總結,2018要笑著活下去!微笑.jpg

 2018-01-04   |   來源:MALIMALIHOME公眾號


在整個中國房產歷史中,2017年已然成為壹個具有歷史標記、載入史冊的轉折點。


它是很多事情的結束,又是很多事情的開始。這壹年發生了太多太多,讓大家深刻體會到房價背後的市場動蕩,利益關聯和人情冷暖。


那麽,2017年給予了我們怎樣的感悟與警示,對2018年買房者又應當作出怎樣的選擇?


2017


市場回顧

從去年3月份壹線城市房價火苗被正式點燃開始,熊熊大火便呈燎原之勢燒透整個壹線城市群。今年3月嚴政出臺之後,大火又被瞬間澆滅,壹線城市從此被高高的政策圍墻封凍起來。

(數據來源:鏈家網)


然而由於強烈購房需求的溢出,

殘留的星星之火又迅速蔓延至二線、弱二線城市。

政府出臺的“限購、限價”等政策,

又澆了壹把油,

以至於三四線城市到現在還在燃燒著


從歷史來看,

壹線城市永遠是房地產市場的先鋒軍,

要漲先漲,要跌也是先跌,

今年也不例外,

而如今的態勢,

壹線已經落入冰點,

其他城市的未來可想而知。




史上之最

今年的樓市調控政策嚴厲度與密集度超過了以往任何壹年數據顯示,2017年以來,出臺相關房地產調控政策措施已經250次。壹系列“史上最嚴”的調控措施接連出臺,密織調控大網。


然而在“史上最嚴”的厲政下,

驚奇的是,

房地產銷售面積與銷售額卻雙雙刷新了歷史紀錄


房地產商品房銷售額

第壹次突破12萬億元(16年是11.76萬億),

而銷售面積也將歷史性第壹次突破16億平方米。

不得不說這輪去庫存非常成功。


但同時,老百姓好幾年的勞動果實也被割了個幹凈。

當局為了保經濟增速,

把超發的貨幣成功地放進了房地產蓄水池,

水位拉高了,自然也得花好幾年時間去修池子


有人會問,

我就是任性不想被收割可以嗎?

抱歉,不可以。

妳試試放銀行,結果會更慘。

放進樓市,起碼房子是增值的,

勉強可以跑得贏通脹,保值沒問題。




政策網紅

2017年火起來的政策很多,例如共有產權、租售同權、限價地、集體建設用地、長效機制,以及遲遲還沒有上場的房地產稅

政策被政府投入到市場炒火以後,

引發了很大的反響。

但大部分都是抱怨,

抱怨政府不降房價,

反而是鼓勵大家去租房,

去和政府合資買房,

最後房子還不是自己的。

簡直就是壹個“騙局”。


其實客觀的來講,政府想說的是,

其實,房子妳能買得起,

但壹線城市妳真買不起,

買不起我得給妳找個地方住,

我天天和房地產商博弈,

又是限開盤價,

又是限地價,

最後妳還不領情。

這不,都有人“排隊全款搶房”了,

妳終究還是買不起。


說白了,這壹系列的政策出臺,

壹方面是為在高企的壹線城市房價面前給予人們更多的選擇,

讓階級分化看起來不那麽明顯。

另壹方面是為了讓房價漲得慢壹些,

為“擺脫房地產經濟綁架”提供充分的過渡時間。




2017年的最後壹把火

財政部長肖捷發文說,力爭2019年完成房產稅立法,2020年完成稅法改革任務。網絡瞬間被刷屏,尤其是剛需族,更是歡呼雀躍,心想炒房客的時代終於要被終結了,我們終於迎來了壹道曙光。

房價是否會在房產稅出來後大跌?

要不要等2019年之後再買房?


趁著對2017年做總結,

帶大家深入了解壹下隔斷時間

就跑出來咋呼群眾的房產稅。


首先大家要知道,

政府的收入來源是稅收。

而房地產壹直是我國最主要的稅收部分。

其稅收的主要方式就是土地出讓金。

土地出讓金也是房價最主要的組成部分。


而在美國,土地是私有的,

並沒有產權這麽壹說,

但是必須得繳納房產稅,

然後政府用這部分錢去完善公共設施,

社會福利等。

2017年美國人均每年繳納的房產稅已經達到了2149美金,

折合人民幣1萬4。


最重要的是,沒有壹個美國人敢不繳房產稅,

如果有壹年不繳,

政府就可以直接把妳從房子裏趕出去,

把妳的房子沒收並拍賣掉。


觀察壹下,妳就會發現,

土地出讓金和房產稅性質其實是壹樣的,

都是政府對房地產進行稅收的壹種手段。

中國只是把土地租給妳,

壹次性收取了70年的租金(土地出讓金)而已。


但是中國隨著城市化建設的逐步推進,

政府發現土地越賣越少,

而民眾手裏的房子卻越來越多,

尤其是房產投資客的和炒房客,

大部分手裏都持有好幾套房產

因此,開征房產稅的呼聲越來越高。


壹方面是民眾的呼聲,

大家認為房產稅壹旦開征,

那些手裏擁有好幾套房產的人壹定會承擔巨額的稅收壓力,

勢必會將大量房源脫手,

從而導致市場供過於求,

房價大跌,終於可以買起房了。


另壹方面是政府的呼聲,

政府的想法其實很簡單,

主要在衡量土地出讓金制度和房產稅制度,

哪壹種收的錢比較多,

更有利於國家的發

要記住,國家大業才是重中之重。


當土地出讓金數額和房產稅幾乎差不多的時候,

政府絕對會繼續采用土地出讓金制,

因為這壹套制度已經使用了30年了,

遠比新來的房產稅穩定而成熟。


這次政府表明會用三年的時間完成稅法改革,

但是真正落地還需要多少年,

我們不得而知。

我只知道這套稅法改革非常難。


因為如果貿然取消了土地出讓金,

改為征收房產稅,

開發商的成本會大大減少。

妳會發現,原本6萬/平方米的房子,

現在賣3萬,壹年再收妳3萬的房產稅。


房價的大幅度降低會直接導致恐慌,

市場價格陷入混亂,

之前花6萬/平米買房的民眾會拉著橫幅

站在大街上與3萬買房的對抗到底。

手上持有好幾套房子的人會扛不住稅收成本,

將手上大量房源拋售掉,選擇觀望市場。


要知道房價的漲跌是經濟學的囤貨居奇現象,

那麽壹旦有大量房源降價拋售,

房價便會迅速下跌,

房地產市場勢必會崩塌,

中國經濟壹夜回到解放前的可能性是存在的。


要對大家鄭重的說壹句,

房產稅是中國可能要選擇的土地財政手段,

絕不是為了降房價


即使稅法改革成功付諸實施,

房產稅也永遠不可能全國範圍開征,

除非收益價值遠高於土地出讓金。

而且政府必須得在之前的制度和新制度之間找平衡點,

以免落差造成的恐慌影響。


有人說,房產稅出臺後,

業主會不會把房產稅劃在租客的頭上,

從而避開損失,導致房租大漲。


這個想法著實有些天真,

要知道房租是是和人均收入(工資)掛鉤的

拿北京來講,壹個月房租5000元,

為了抵消房產稅,每個月額外再增加5000元租金,

試問,誰還能租得起房子?

想必大面積的逃離北上廣的人比比皆是吧。


2018


盤點完17年房市熱點之後,

再來聊壹聊18年的市場預期。

對2018年的房地產市場,

現在已是眾說紛紜了。

任澤平說,2018年上半年炒股,下半年買房。

那麽明年年底就是房價谷底,

意味著橫盤壹年就會結束。


現在房價泡沫已經位居高位,

壹年時間絕不可能消化這麽大的經濟泡沫。


市場對18年中國可能加息的揣測,

所有人跟風都在唱調18年中國必跟著加息,

從而導致市場冷淡,房價大跌。


加息概率很低,

即使是加息,

中國也可以通過“定向加息”和

金融監管的方式抵沖美國造成的影響。

不用過分臆想房價會大跌。


所以說,

無論是加息還是房產稅如何唱空樓市,

都難以撬動即將橫盤的市場規律。



那麽在這種情況下,

2018年的我們應該做什麽選擇呢?


首先對於壹線城市,

剛需的話從現在就可以找盤買房。

有純投資需求的還是等等吧,

等橫盤期結束,

那時候會有大量的信號出現,

子木也會及時更文給大家。


對於二三四線城市的購房者,

上面講過看城市產業題材,

有產業題材的可以考慮2018年買房,

沒有的就等這波房價回落回去再出手,

避免高位套牢,

損失資格和財富。


有人可能對“題材產業”並不是那麽敏感,

無法做出判斷。

產業影響房價這個道理知道,

但就是搞不明白哪些產業有發展?


那麽接下來分享壹個更容易判斷

二三四線城市是否回跌的方法價差論。


我們都知道,

壹個產品的價值很大的因素取決於它的新舊程度。

房子也壹樣,新

房和二手房存在正常價差,

如果價差小,說明大家已經忽略產品的基本屬性了,

市場購買力充足。

如果價差大,則說明市場購買力壹般,供過於求。


由此可見,

壹個城市的房地產泡沫和“”新房二手房正價差”成正比,

價差越大,泡沫越大,房價跌的可能性越高。


且新房是計劃經濟,是可控的;

二手房是市場經濟,不可控。

這就是為什麽政府限價只能限開盤價,

二手房想賣多少賣多少,政府管不著。

所以說,二手房市場才能真正反映出壹個地方的房價水平。


那麼拿二線城市杭州來講,

二手房房價為33268元/平方米,

新房房價均價為25685元/平方米,

二手房倒掛新房,價差為負值,

無論是土地供應不足還是人口流入量較大,

說明市場需求真的存在。


重慶的新房和二手房正價差非常大,

新房均價12000/平米,

而二手房均價只有8000/平方米。

為什麽會造成這麽大的價差?

究其原因,還是因為其人口總凈流入太少,

且重慶產業偏重偏老,導致高端人才流出。


(圖為鄂爾多斯鬼城)


可能有人會說,

去年重慶的GDP全國排名第6,

其實我想說的是2011年的鄂爾多斯的GOP全國排名第壹,

全國炒房客都去炒房,

但是人口流入實在太少,

導致房子有價無市,無人接盤,

最後淪為鬼城,房價迅速回落。



最後多口水的說多幾句:


1、2018年橫盤市場,多關註區域市場。

例如北京,

有漲價房源,有降價房源,

拋售的房源也很多。


2、對於剛需族來說,現在購房,

大部分都是透支了整個家庭好幾年的購買力。

別跟風,切記理性判斷,挖掘其內部本質。


3、看房200套才能勉強算得上購房入門選手,

所以不要看房幾十套就說自己天下無敵,看破行情。

要記住,這壹行,信息彌足珍貴。


4、上面提到用於給長效機制鋪路的政策網紅

(共有產權房,集體建設用地房,以及小產權的商品房),

不到萬不得已窮途末路,千萬不要買,壹輩子的事兒。



END

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