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人口決定房價,中國前10大城市,到底誰最能挺過樓市風暴?

 2018-03-20   |   來源:MALIMALIHOME公眾號


貨幣政策的收緊,租賃用地的擴張,房產稅的呼聲高起,2018年的樓市,已經漸入風雨飄搖之中。


今天著實花了些功夫,盤點了中國前10大城市的人口走勢,而在樓市的風雨飄搖之中,到底誰最能挺過風雨、先見彩虹?又到底什麽才是樓市的諾亞方舟?



人口才是房價走出“風暴口”的諾亞方舟!


在順周期時,資產價格的上升,極容易增加投資者的思維惰性,過去20年的房價走勢即是如此。


但是,在房價已經到達平衡周期時,對決定房價走勢的諸多因素,就有必要仔細厘清,誰是次要因素,誰是主要因素?誰對短期走勢有影響,誰對中長期走勢有影響?


貨幣政策、信貸政策、供地政策、以及限購、限售政策等等,這些僅是次因素,也僅僅對短期房價走勢構成影響。


那麽,誰才是主要因素,誰才對中長期房價走勢構成影響呢?人口!!!


道理很簡單,任何壹個城市的房價走勢,短期炒買炒賣或可,但是,歸根到底,取決於真實居住的需求——不管是租房子住,還是買房子住,只要真實居住的需求強烈,房價即便短期不漲,中長期依然是要漲的,而如果真實居住的需求減弱,房價即便短期大漲,中長期依然是扛不住的。


壹個城市真實居住的需求,取決於其常住人口的變化——常住人口增長了,房價必然有上漲的潛力,常住人口減少了,則房價有下跌的空間。


而在房價處於宏觀調控疊加政策調控的“風暴口”之下,誰最能挺過風暴,顯然是常住人口增長的城市,誰最經不起風暴,當然是常住人口減少的城市。



2018年,中國的大城市,誰能挺過風暴呢?


我挑選中國前10大城市,先來看看過去壹年常住人口的變化(2017年)。

(“國英觀察”獨家統計得出▲)


A
第1名是深圳!

在過去壹年,深圳常住人口足足增長了近62萬人,這是繼2015年增長60萬人、2016年增長60萬人之後,連續三年,每年增加50萬+的常住人口,這是中國的城市奇跡,在互聯網新經濟的帶動之下,這座移民城市對於人才,依然具有不可或缺的魔力。


B
第2名是廣州!

2017年,廣州常住人口足足增加了45萬多人,已經成為1450萬人口的超級大城市,其常住人口增長,最近三年保持每年40萬+的態勢,也充分證明這座歷史悠久的“對外窗口”城市,依然煥發著不可抑制的活力。當然,與深圳人口增長來自全國相比,廣州的人口增長至少有壹半來自省內。


C
第3名是杭州!

繼2016年常住人口增長17萬人之後,杭州對人口的吸引力,仍在持續升溫,2017年常住人口大幅增長了28萬人,這是這座江南名城歷史上所沒有過的,除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅遷入外。雖然,杭州的常住人口增長低於廣州,但是,在以阿裏巴巴為首的互聯網企業帶動之下,其常住人口的增長,絕大多數來自全國各地,人口增長的質量相對優於廣州,所以,最近半年,壹度有“北上深杭”的說法。



第4名—第7名,在前10大城市中,常住人口增長整體均為正,排名位居中流,就不壹壹細述了。當然,從中長期看,重慶、武漢這兩個城市的房價,依然有較大的上漲潛力,畢竟房價的基數,在中國大城市中相對偏低,而常住人口的增長,最近三年年均都在15萬以上。


北京、天津和上海,是常住人口增長的倒數三名,也是中國前10大城市中,僅有的人口增長為負的城市。


倒數第二名,天津,這座北方的港口之城、重工化業之城,其2017年常住人口呈現流出的態勢,港口之優勢,對於新經濟的發展並不加分,而重化工業則更是在環保壓力之下萎靡不振,若論GDP增速,2017年天津則在前10大城市中倒數第壹,經濟如此不堪,其人口流失並不意外。


倒數第3名北京,倒數1名上海,壹個是帝都,壹個是魔都,這兩座中國唯壹的超級大都市,2017年常住人口分別減少2.2萬人和7.52萬人,這同樣並不令人意外,壹是超強的限制落戶政策,妳買得起房,也不壹定落得了戶,更何況,妳買得起,也不壹定有購房資格,二是超高的房價、以及企高的生活成本,已經使壹部分北漂無奈逃往二線城市。


人口才是決定房價的核心因素!


除了上述前10大城市外,在蘇州、寧波、西安、青島、石家莊、合肥等二線城市中,2017年常住人口增長,最值得壹提的是長沙,2017年長沙常住人口增長了27萬多人,相對偏低的房價基數,目前僅1萬元/平米稍多些,其未來房價應該依然有較大的上漲空間(2017年已上漲40%左右)。


人口才是決定房價的核心因素!


2018年是中國樓市的“風暴之年”,並且這壹風暴至少將持續3年。我們需要觀人口之增減,從而預判房價之走勢,以避免房價之風險。


危機已經臨近,對於人口增長為負的京津滬,在未來三年,雖然不至於發生暴跌之風險,但是,房價至少將橫盤三年之久——不漲就是跌,因為妳的資金有成本。


而在房產稅漸行漸近之下,在未來3年,高房價的城市,其房價壓力將顯著高於低房價的城市,畢竟,未來房產稅將是以房屋總價為基數的,同樣是100平米的小三房,北京價值1000萬,而長沙可能僅有100萬,從而所交房產稅的金額,也將是長沙的10倍,但是,從事同樣壹份工作,妳在北京的收入,難道會高於長沙的10倍嗎?不可能!妳至多是長沙的1倍。


2018年,早準備,方安心!




END

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