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港高樓價按揭不足 買房最大阻力

 2016-11-29   |   來源:中貿促

政府加辣接近1個月,住宅投資者數量明顯減少。但是,並不等於年輕人可順利上車,因為上車客面對的最大難題不是投資者競爭,而是樓價高企,按揭成數不足。


新稅項令二手盤源收窄,價格不跌反升,過去近一個月,多個細價屋苑持續錄得高價成交。樓價高居不下,才是難上車的癥結。


樓價須跌17%供款占比才健康

事實上,現時家庭入息中位數約為25,500元,據美聯物業樓價走勢顯示,10月份平均實用呎價10,559元(建築呎價8,401元),以購買一個實用面積400平方呎單位,樓價約422.4萬元、造6成按揭、供款20年計算,每月供款12,990元,占家庭入息的51%,超越50%的警界線。若計及銀行按揭供款壓力測試,利率上調至5.15厘,家庭入息最低要達28,201元,比入息中位數高11%。


過去20年按揭供款占入息比率平均數為42.3%,若要達到這個健康水準,樓價要降至348萬元,以6成按揭、20年借貸計,月供10,712元,剛好是家庭入息中位數的42%。即是樓價要跌17.5%,重返2012年12月水準。


加辣遏抑投資上車未必受惠

近年市場湧現大量實用面積小於200平方呎的單位,主要因為年輕人為符合月供不超過家庭入息中位數50%的要求,不斷降低居住要求,形成愈住愈細的情況;其次,不斷拉長供款年期,今年3月份樓價低位時,平均供款年期為25.3年,其後半年樓價上升8.6%,平均供款年期上升至26年。


政府加辣遏抑投資者,未必可以即時令上車一族受惠,最終還要透過其他手段,例如增建低價的居屋或者放寬按揭限制,才能幫助年輕人上車。

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