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置業五步曲

 2015-07-15   

第一步:租樓或買樓

(1) 置業前的考慮

買家要先想清楚自己置業的目的是什麼,比較一下究竟是「租樓」抑或是「買樓」較適合自己。租、買各有優缺點,在成本、風險、穩定性等方面各有長短,買家可根據自己的需要而作出選擇。請參考看比較一覽表。另外,一些問題如「是否短期居留?工作及財政狀況是否穩定?是否想取得名校學校網絡?對地產市道是否抱樂觀態度?是否想趁低吸納?」等,都要細心考慮,最重要的是要視乎自己的需要去選擇。

(2) 買一手樓還是買二手樓

倘買家決定了買樓的話,買樓前便要先決定要購入「一手樓盤」抑或是「二手物業」。請參看從按揭及風險的角度去比較一覽表。

(3) 了解自身的財務狀況

買家在決定買哪一類物業時,如「一手樓」或「二手樓」,應清楚了解自身的財務狀況才作出決擇,財務狀況絕對是影響購入哪一種物業的關鍵。目前,澳門政府提供一些政策和措施協助居民置業,如「首次置業首期借貸擔保計劃」,對尚未置業的一般買家來說都十分重要,所以要了解政府所推出的相關計劃和措施是相當重要。另外,買家亦要衡量自己的供款能力,預算可負擔的每月供款,以及供款開支佔每月開支的比例。有關按揭的詳細資料及須知,可參看按揭須知。



第二步:如何揀選樓宇

(1) 居住環境

擇地而住,選擇一個適合自己居住的地區是相當重要。要考慮到的因素主要有該區的樓價及升值潛力,還有該區的土地規劃。會不會有大型工程陸續展開亦都是一個值得關注的問題,因為單位的景觀及生活環境均會受到很大的影響。
置業人士首先設定自己心目中的居住地區應有條件,例如對交通設施、學校網、公共設施、食肆、購物設施,以及環境和治安質素的要求等,將每一項條件排序,認為最應有的地區條件放在最前,如此類推。這樣做買家便能清楚自己最需要的是什麼。

(2) 選擇適合自己的住宅類型

除了選擇居住的地區,置業人士亦要考慮甚麼類型的住宅才適合自己、住宅又應擁有甚麼的條件。置業人士首先設定自己心目中的住宅應有條件,如樓盤的發展商、樓盤的地理位置、外觀、住宅類型、物業質素、物業設施、會所設施、樓價、樓齡、升值潛力等,將每一項條件排序,認為最應有的住宅條件放在最前,如此類推。這樣做買家便能清楚自己需要的是甚麼。

住宅類型則有好幾種,大致上可分為四類:獨立村屋、花園洋房、大型屋苑及單幢樓,各自有本身的優缺點。不同住宅類型有各自的長短處,買家要考慮清楚本身的要求和經濟能力而揀選合適的住宅單位。

(3) 單位的選購

買家除了要了解自己對住宅的需求外,亦要了解清楚自己對單位的要求。置業人士應設定自己心目中的單位必需條件,如面積、實用率、間隔、座向、景觀、樓高、風水、裝修、露台、天台、複式、連傢俬電器等條件。將每一項條件排序,認為最應有的單位條件放在最前,如此類推,想清楚自己最需要的是甚麼。
置業人士可透過多種渠道搜集一手樓盤的資料,如報章、電視財經節目、財經雜誌,以及網頁等等,務求綜合多方對該樓盤的綜合評價,可以讓自己吸收多方面的意見。



第三步:實地看樓

(1) 看示範單位

有些示範單位是設於該物業內某些單位,通常屬於一些將近落成物業。另一種示範單位則設於商場或商廈。

(2) 睇樓時間

由於大部份都是選擇在假期或周六日才看示範單位,雖然人較多而可能令你未能專心看樓,但不失為與其他人作交流分享,吸取更客觀意見的好機會;倘看樓的人較少時,則可以有更多的時間細心地看清楚,而售樓職員亦有較多時間回答問題。

(3) 審查單位及樓宇是否適合

單位的間隔、景觀、用料、裝修、窗台位實用與否、附送設備、樓宇設施、會所設施、環境等都要認為看清楚。倘心水樓宇有售樓書,要細閱售樓書的資料、條文,尤其申明的大廈公契的有關內容。



第四步:交易須知

(1) 進行交易前要注意的事項:
 
☆ 如決定認購,要預先揀選多個心水單位,亦要作好心理準備,一旦錯失心頭好,要不是守候下一批單位或另選樓盤,還是狙擊餘下貨色。
 
☆ 了解首置貸款、自置貸款等計劃,記緊買樓期限。
 
☆ 有時發展商為求促銷,會允許地產代理找客,您亦可撰擇經地產代理入票認購還是直接向發展商選購,有些地產代理有佣金回贈、現金回贈及購物代用券等優惠,分分鐘連傢俬裝修費都省卻。
 
☆ 當有心水單位,再找銀行進行估價及承造按揭,現時發展商大多會安排多間銀行替買家進行免費估價,通常到價。同時了解清楚發展商訂下的售樓安排、認購形式及付款辦法等。

(2) 認清整個買賣程序,以及須簽署的法律文件

A、認購登記

部份單位推售時會要求買家先落訂金登記,以本票或支票形式支付,然後抽籤決定買樓次序,到簽署臨時買賣合約時在內扣除。當然亦有部份樓盤採用先到先得,內購甚至暗盤招標形式出售。

B、臨時買賣合約

預備臨時定金(細訂),訂金一般為樓價10%。如申請了首置計劃,記得要留意政府相關要求,在規定時間內提交所須的申請文件。

C、正式買賣合約

一般在簽署臨時定金後14日,要簽署正式買賣合約,所付樓價成數視乎附款方法而定。當然要得到銀行的按揭批準。這時亦要付清釐印費、律師費。

D、按揭契約

付清餘下樓價的時間,由你選擇的供款方法決定,例如選擇即供期付款,大多在簽署正式買賣合約後14日內付清樓價,並會從律師樓取得樓契,若有做按揭,則樓契歸銀行,按揭契分別由銀行及業主保管;而選擇建築期付款,入伙時才需找銀行做按揭,估價可能與購入樓價有相差。



第五步:收樓

收樓時也有許多值得注意的地方,以下是一些有關驗樓要注意事項:

(1) 最好邀請業內人士、如裝修業、物業管理的專業人士相伴驗樓;

(2) 待發展商通知入伙期,到現場收樓,通常都有其售樓部及管理公司職員打點。當收到錀匙,即要將鑰匙點好數。


(3) 收樓時,最重要是帶備相機,如在驗樓時對認為單位有改善之處,可即時拍下照片以作證明,作將來索取賠償之用。

(4) 通常發展商會分派一份驗樓紙,讓戶主填寫任何需執漏的地方,亦可事先自己準備一份以作參考。謹記在指定時間內交回報告,否則可能要自行執漏。

(5) 先記錄單位的水、電及氣體供應的錶數。而水、電、氣體供應通常早已由發展商申請,在入伙後再行轉名手續。


(上述資料謹供一般參考及說明用途)

物業對比
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