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建築面積及實用面積

 2015-07-15   

準業主在購買物業單位之前,最基本要了解單位的實用面積和建築面積,也要知道大廈共同部分和公攤面積是甚麼。

根據《建築物(規劃)規例》第23(3)(a)條的定義,一幢建築物的「總樓面面積」是指『在每層樓面水平(包括地面水平以下任何樓面)量度所得的建築物外牆以內面積,連同建築物內每個露台的面積(以露台整體尺寸計算,包括其圍邊的厚度),以及建築物外牆的厚度』。

一個單位的「總樓面面積」包括該單位的「實用面積」,加上按比例攤分,它在該建築物內所有公用地方的面積總和中所佔的積份。量度一個單位的「總樓面面積」的方法,與上述一幢建築物的「總樓面面積」的量度方法相似。

怎樣計算實用面積?
首先,物業單位實用面積(ABU)是指由物業單位外牆和分伙牆(即與相鄰單位的分隔牆)所包圍的面積,包括外牆的厚度、露台及圍欄的面積;當牆壁用作與相鄰單位或公用地方的分伙牆時,則取其厚度的一半。
由於實用面積描述該物業單位的所有權和佔用狀況,因此,其同時反映了與該物業單位有關的權利和責任,即物業單位業權人在該單位的實用面積範圍內所擁有的權利及應盡的責任和義務。單位的實用面積並不包括外牆以外的凸出物(如凸窗台)、退縮平台、通天的面積。
公攤面積是指物業單位按其佔整體樓宇所有單位總面積的比例份額來分攤的共同部分面積。物業單位的建築面積(ABC)即是指實用面積加公攤面積的總和。
例如某一幢大廈的總實用面積為50,000呎、總公攤面積為20,000呎,有意購入的物業單位實用面積為1,000呎,即該物業單位的面積在大廈 內所有單位總面積中佔2%份額。該物業單位需公攤的面積應為20,000呎(樓宇公共面積)乘以2%,即等於400呎。該物業單位的建築面積應為 1,000呎(單位實用面積)加上400呎(公攤面積),即等於1,400呎。物業單位的實用率應為1,000呎(單位實用面積)除以1,400呎(單位建築面積),即等於71.4%。
除了所購買物業單位本身的範圍之外,由於樓宇的共同部分也是樓宇各個物業單位業權人共同擁有的部分,包括大堂、走廊、樓梯;支承結構如地基、樑柱、承重牆、外牆;公共的供水、排水、供電、燃氣、消防系統等的總設施,以及一切不屬於某一個物業單位佔有的部分。
電梯、天井、平台,以及天台的面積,則不計入共同部分的面積內。

(上述資料謹供一般參考及說明用途)

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