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澳門土地性質及分類

 2015-07-15   

澳門土地性質及分類

澳門特別行政區土地,除在特區成立前已依法確認的私有土地外,屬國家所有。

根據「一國兩制」政策和基本法的規定,承認澳門的原有已辦理產權登記的私人所有權,自 1999 年 12 月 20 日以後,不再有新的私有土地。澳門特區政府享有土地的使用權,政府在直接開發或使用土地的同時,可批給私人使用或開發,私人在批給年限內享有土地使用權。

按其用途分為八類:
  (1)商業
  (2)住宅
  (3)工業
  (4)酒店
  (5)寫字樓
  (6)社會設施
  (7)停車場
  (8)其它

按其性質分為五類:
  (1)私家地
  (2)政府租借批地
      (永久性批租地)
  (3)政府租賃地
      (有期限批租地-25年期)
  (4)臨時性使用式佔用地
      (批租地1年期)可續期
  (5)政府土地


土地性質名詞解釋

私家地:

地權及上蓋業權均屬私有、年期永久、可自由轉讓、買賣按揭等,拆建時無需辦理改用途補地價手續,為最理想發展地段。但要留意有部分私家地的地權與上蓋業權是分屬不同的業權人。這種情況亦為私家地,地主將地段租與他人興建屋宇,但不將地權賣斷。當地段建好屋宇後,建屋人便以其名義在本澳物業登記局辦理上蓋屋宇登記及業權註冊。本澳白灰街、東望洋新街、桔仔街大部分屋宇便屬這類情況。當購入這種物業後,長期租借地(私家地)在拆建時,政府有可能要求發展商一併購入地權或由兩權持有人協調解決後方可批則。另地權人或其後人亦可能會要求發展商購入其地權,否則入稟反對在其地上拆建建築物。亦有因年代久遠,地權人早已身故而無從購入地權,令發展商發展計劃受阻。

政府租借批地:
(政府永久性批租地,俗稱永久批地)

有用途限制,但無年期規限。批給時承批人需繳納使用權價款及溢價金,每年亦需繳納地稅,但稅金比租賃地少。承批人亦需遵照批地合約條文來發展。「現行法例規定,所有的土地新批給合同或修改批給合同均須於澳門特別行政區公報刊登以作規範。」
    
不論租賃或租借地之上蓋,當發展完成後,上蓋業權屬私人所有,地權則屬政府。上蓋經登記後可自由轉讓買賣(批地合約規定不能自由買賣者除外) 。而地段承租人身份則隨上蓋業權轉移而自動一併轉移到新業主,無需另行申請轉承租人。
    當租賃或租借地承批人欲改變批地用途時,如將舊有屋宇拆建為分層所有權制度之商住大廈等,均需向政府申請變更使用土地用途,經修改土地批給合同後 (包括繳納溢價金),方可進行重建工作。

政府租賃地:
(政府有期限性批租地,俗稱期限性批地)
    
有年期及用途限制,年期一般不超過 25 年,以前有少部分批地曾有超過 35 年、 50 年及 75 年的,期滿後每次可續期 10 年,需每年繳納地租,批給續期時,承批人要支付按政府法例計算的特別稅捐需遵照批地合約條文來發展。現行法例規定,所有的土地新批給合同或修改批給合同均須於澳門特別行政區公報刊登以作規範。現時政府新批出之土地,多以租賃方式進行。


政府公共土地:
    
凡法律定為公用土地及須受有關法律制度管制者,概屬公用土地。包括公共設施及主要供公眾使用並屬澳門特別行政區或澳門特別行政區其他公法人所有的地方或區域,如行人道、廣場、公共道路、公園、沙灘及自然保護區等。


(上述資料謹供一般參考及說明用途)

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