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地产金融之REITs的运作和发展

 2017-09-20   |   來源:旅游地产观察 & 和讯房产

REITs的概念和我国的发展

REITs的概念

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。简而言之就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

REITs的出现从本质上是政府对于房地产投资者们的一种优惠政策,它与普通房地产股票相比区别在于它付给投资者(股东)红利在付税之前(一般公司是付了税之后才付投资者红利)。

REITs的三大特点

•收益主要来源于租金收入和房地产升值

•收益的大部分用于发放分红

•REITs长期回报率较高,与股市、债市相关性较低

REITs在中国的发展

房地产价值投资,即只考虑资产的产出而不关心它们的每日定价,聚焦于资产的未来生产力,收购价格远低于“内在价值”,安全边际较高,下行风险较小而上升空间较大,追求长期稳健增长的回报。由于房地产市场之前一直处于粗放型经济模式,使得价值投资中具代表性的金融工具REITs一直发展缓慢,起步较晚,也直到近两年,REITs才赢得发展良机。

发展REITs于四方多重受益

行业受益

•增强和优化房地产资金来源

•促进房地产服务业快速发展

投资者受益

•收益主要来源于租金和房地产升值;收益大部分可分红;长期回报高,与股/债相关性低

•REITs风险收益介于股票与债券之间,可优化投资组合

开发商受益

•促使房企由重资产向轻资产模式转变

•避免自持物业双重征税;可实现快速推出;抵押型REITs可替代银行贷款

政府受益

•盘活房产存量,扩大税基,政府庞大物业通过REITs成为租赁物业,降低运营成本

REITs的常规操作及架构

一般操作流程

我国类REITs的发行流程包括:申报文件准备(尽职调查、方案设计、结构搭建、资产评估、信用评级);产品设计;沪深证券交易所市场/中证报价系统上挂牌/流通审核;基金业协会备案;沪深证券交易所市场/中证报价系统上挂牌流通。

常规交易架构

我国类REITs的常见架构一般包括:管理人发起设立资产支持专项计划,向投资者募集资金;由基金管理公司发起设立私募股权投资基金,并作为管理人管理该私募基金;资产支持专项计划以其募集的资金认购私募基金的基金份额;由私募基金持有项目公司股权;项目公司持有商业物业。

REITs与其他金融工具对比

REITs定义与标签

标签:REITs 房地产信托投资基金 ,以 发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

绝对分配性:收益主要来源于租金收入和房地产升值,90%以上的收益分配给投资者。

长期高回报期:美国2002到2016年大类资产表现中,房地产基金年化收益率达到了10.8%,新兴市场股票年化收益率9.8%,高收益债券年化收益率9.2%。

低杠杆性:REITs杠杆较为适中,美国REITs资产负债率长期低于55%。恒大地产资产负债率81.79%、嘉凯城资产负债率93.55%。

公募REITs和私募REITs

公募REITs

•募集信托基金

•大量宣传

•以美国为代表

私募REITs

•非公开方式

•特定投资者募集资金

•不允许公开宣传

•一般不上市交易

权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs

权益型REITs

•房地产产权

•取得经营收入

•收益来自租金和房地产的增值

抵押型REITs

•金融中介

•购买债券

•向房地产物业持有者提供贷款

混合型REITs

•拥有部分物业产权

•从事抵押贷款

REITs VS CMBS

REITs VS Business Trust

延伸阅读:住房租赁REITs欲“破壳而出”

只见雷声,不见雨点的公募REITs产品终于盼来了星星之火。尤其是租赁类产品,有望成为首批受惠者。

和讯房产了解到,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。目前,证监会正加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

就企业层面而言,目前已有国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目,尤其是REITs项目。

呼之欲出

所谓REITs,即不动产投资信托基金,属于资产证券化的一种方式之一。在国外比较常用,在我国目前还处于探索期。目前我国已有一些房地产企业尝试推出“类REITs”产品,但这类产品主要面向的机构投资人,真正面向个人投资者的公募REITs产品至今还未有先例。

作为国内最早推动REITs发展的中国房地产开发集团理事长孟晓苏,他曾在不久前的博鳌房地产论坛上透露,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化。

“现在REITs的启动已经进入了轨道,根据证监会有关负责同志的设想,在十九大前做好准备,在明年政府换届之后,再撸起袖子加油干,争取让REITs在中国早日落地。”孟晓苏说。

和讯房产了解到,目前,证监会做出了要深市、沪市加快做好流通准备的决定。国家发改委也于2016年发文,要求把各地建设的PPP项目转成REITs。今年财政部亦发文表示,要推动不动产投资信托基金(REITs)的发展。

长租公寓:探路先锋

在业内人士看来,REITs的融资方式目前更适用于在国家大力倡导的住房租赁领域推广,未来有望成为住房租赁领域的重要融资渠道之一。事实上,国内在住房领域探索实行“类REITs”已有成功先例。

2017年1月,长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品,募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品,该计划期限为1-3年,采用优先级/次级支付机制。其中优先级共设三档,均获得中诚信证评授予的AAA评级,优先级平均利率约为年化5%。

8月,链家旗下长租公寓运营商自如也发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,该项ABS发行规模为5亿元,其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。不同于以往ABS产品单纯依靠固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产,自如1号底层资产主要有两个方面:一为预付房租,二为自如长租公寓衍生服务收入。

鼓励住房租赁市场发展成为房地产长效机制的重要组成部分之一。2016年6月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出要加大政策支持力度,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。其中即包括支持企业发行证券化产品。

2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源,确立12个首批住房租赁试点城市。

近期,深圳、杭州等地出台的租赁新政中,均提出加大对住房租赁的金融支持。深圳提出,鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。杭州提出,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,对住房租赁企业提供金融支持。

有业内人士表示,基于租金收益和租赁物业本身而言,资产证券化都可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。


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